Покупка квартиры на вторичном рынке может быть выгоднее новостройки: не нужно ждать окончания строительства, район уже сформирован, а состояние дома и квартиры можно оценить заранее. Однако вместе с жильём покупатель может получить юридические риски, долги, незаконную перепланировку или людей, претендующих на право собственности. Чтобы избежать ненужных проблем, проверять нужно не только ремонт и состояние жилплощади, но и документы, историю квартиры, надежность продавца и возможные ограничения.
Проверьте данные продавца
На первом этапе стоит убедиться, что квартиру продаёт собственник или его законный представитель. Продавец должен предъявить паспорт, документ, подтверждающий право собственности, выписку из ЕГРН, документы о семейном положении, согласие супруга на продажу, разрешение органов опеки, если собственник или совладелец – несовершеннолетний. Сверьте данные паспорта и информацию в документах на квартиру. Все данные должны точно совпадать. Если продавец действует по доверенности, необходимо проверить срок её действия, полномочия представителя, право подписывать договор и получать деньги, сведения о нотариусе. По возможности, свяжитесь с нотариусом, который выдал доверенность, чтобы подтвердить её актуальность. В последние годы становится актуальным получение справки из психоневрологического диспансера, чтобы убедиться, что продавец отдаёт отчет о своих действия и продаёт квартиру в здравом уме. Отказ предоставить такую справку может говорить о том, что владельцу есть, что скрывать.
Закажите выписку из ЕГРН
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости позволяет проверить основные сведения об объекте. В документе необходимо посмотреть, кто является собственником, сколько у квартиры владельцев, совпадает ли площадь и адрес, кадастровый номер, наличие обременений, отсутствуют аресты и запреты на регистрационные действия, погашена ипотека, указана дата государственной регистрации права. Лучше заказывать выписку самостоятельно через официальный сервис Росреестра или МФЦ. Документ, предоставленный продавцом, может быть устаревшим. Если в выписке указано несколько собственников, необходимо заранее понять порядок погашения кредита и снятия обременения. Обычно в сделке участвует банк, а расчёты проводятся по специальной схеме. Если есть запрет на регистрационные действия, сначала нужно выяснить его причину и убедиться, что ограничение будет снято до или в момент регистрации перехода права собственности.
Изучите историю квартиры
Одна из главных задач покупателя – понять, как квартира переходила от одного владельца к другому. Попросите документы, на основании которых возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации и т.д. Чем больше переходов права было за последние годы, тем внимательнее нужно изучать историю объекта. Особого внимания требуют квартиры, которые недавно получили в наследство, неоднократно перепродавались, ранее принадлежали несовершеннолетним, были куплены по материнскому капиталу, переходили через судебные разбирательства. Сам по себе короткий срок владения не означает наличия проблемы, но требует объяснения. Причина может быть обычной – переезд, раздел имущества или финансовые обстоятельства. Однако иногда быстрая перепродажа используется, чтобы скрыть спорную историю.
Проверьте приватизацию
Если квартира когда-либо приватизировалась, важно выяснить, кто участвовал в приватизации и кто отказался от участия. Лица, отказавшиеся от приватизации, в некоторых случаях сохраняют право пользования жилым помещением. Даже если они не являются собственниками, их права могут повлиять на сделку. В таком случае попросите договор передачи квартиры в собственность, справку или архивные документы о составе участников приватизации, сведения о ранее зарегистрированных лицах, документы о снятии с регистрационного учета. Особенно внимательно следует проверять ситуацию, если среди бывших жильцов были несовершеннолетние, лица, находившиеся в местах лишения свободы, военнослужащие или временно отсутствующие граждане.
Проверьте наследство
Квартиры, полученные по наследству, требуют дополнительной осторожности. Даже после оформления наследства могут появиться наследники, которые пропустили срок принятия наследства или оспаривают его распределение. Проверки требует информация: когда умер прежний собственник, кто вступал в наследство, было ли завещание, имеются ли другие претенденты на наследство, выдавалось ли свидетельство о праве на наследство, не было ли судебных споров. Если наследство оформлено недавно, желательно провести расширенную юридическую проверку и получить консультацию специалиста по недвижимости.
Убедитесь, что соблюдены права несовершеннолетних
Если собственником квартиры или её доли является несовершеннолетний ребёнок, для продажи обычно требуется разрешение органа опеки. При этом ребёнку должны предоставить равноценное или соответствующее установленным требованиям жильё либо иным образом защитить его имущественные права. Нельзя ограничиваться устным обещанием продавца «выписать ребёнка после продажи». Все условия должны быть подтверждены документами и отражены в договоре.
Проверьте семейное положение продавца
Квартира могла быть приобретена в браке, даже если собственником по документам указан только один супруг. Нужно понимать, состоял ли продавец в браке на момент покупки, использовались ли общие семейные средства, есть ли брачный договор, требуется ли нотариальное согласие супруга. Если квартира является совместно нажитым имуществом, отсутствие согласия второго супруга может стать источником спора. В некоторых случаях согласие не требуется, например, если жильё получено в дар, унаследовано или приобретено до брака. Конкретную ситуацию лучше оценивать по документам.
Узнайте, кто зарегистрирован в квартире
Регистрация не равна праву собственности, но зарегистрированные лица могут иметь права пользования жильём или создать сложности при выселении из квартиры. Для проверки зарегистрированных лиц нужно попросить справку, в ней будут указаны те, кто прописан: несовершеннолетние и зарегистрированные ранее граждане. Также в справке будет указана информация, в какие сроки продавец обязуется освободить квартиру, есть ли ещё лица, имеющие право пользования. Условие о снятии с регистрации лучше включить в договор купли-продажи. Также необходимо зафиксировать срок фактического освобождения квартиры и передачи ключей.
Проверьте наличие долгов
Задолженность по коммунальным услугам обычно связана с собственником, а не с квартирой. Однако у покупателя могут возникнуть споры с управляющей компанией, если не зафиксировать состояние расчётов на дату сделки. Попросите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, показания счетчиков, сведения о задолженности за электроэнергию, газ и воду, справку по взносам на капремонт. Особое внимание уделите взносам на капремонт, задолженность по ним может числиться за помещением. В день передачи квартиры рекомендуется снять показания всех приборов учёта и указать их в акте приёма-передачи.
Проверьте перепланировку
Сравните фактическую планировку с техническим планом, поэтажным планом и экспликацией. Обратите внимание, был ли перенос стен, перегородок, объединение кухни и комнаты, перенос санузла, расширение балкона, перенос газового оборудования, изменение расположения дверных проёмов. Если перепланировка выполнена незаконно, узаконить её может быть сложно или невозможно. В некоторых случаях новый собственник будет обязан вернуть помещение в первоначальное состояние за свой счёт.
Оцените техническое состояние квартиры
Юридическая чистота не отменяет необходимости технического осмотра. Красивый ремонт может скрывать серьезные дефекты. Проверьте состояние стен и потолков, наличие грибка или плесени, протечки, электропроводку, вентиляцию, уровень шума, качество утепления наружных стен. Лучше осматривать квартиру днём на момент дефектов, а вечером на момент шума от соседей или с улицы. Для уверенности лучше пригласить специалиста.
Осмотрите дом и придомовую территорию
Проверьте состояние фасада дома, лифт, подъезд, планы капитального ремонта, состояние двора и парковки, доступность общественного транспорта, наличие школ и детских садов. Информацию о доме можно найти на портале государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства.
Проверьте использование материнского капитала
Если квартира ранее покупалась с использованием материнского капитала, детям должны были выделить доли. Невыполнение этого обязательства может привести к оспариванию сделки или требованиям со стороны контролирующих органов. Выясните, использовался ли материнский капитал в сделке, имеются ли соответствующие документы, не нарушены ли права несовершеннолетних.
Проверьте продавца на банкротство и судебные споры
Сделку можно оспорить, если продавец находится в процедуре банкротства или совершает продажу в период финансовых проблем. Проверьте наличие исполнительных производств, сведения о банкротстве или аресты. Наличие долгов не всегда означает, что квартиру нельзя покупать, однако при задолженности и признаках неплатежеспособности возрастает риск оспаривания сделки кредиторами. Проверить на банкротство можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Выберите безопасный способ расчётов
Передача наличных денег из рук в руки – один из самых рискованных вариантов сделки. Более безопасными являются банковская ячейка, аккредитив, депозит нотариуса, безналичный перевод, сервис безопасных расчётов. В договоре нужно указать, когда покупатель вносит деньги, при каких условиях продавец получает доступ к средствам, какие документы подтверждают расчёт, что происходит, если регистрация перехода права не состоялась.
Что нужно получить перед сделкой
Окончательный список документов зависит от ситуации, но обычно покупателю понадобятся:
— выписка из ЕГРН
— паспорт продавца
— основание права собственности
— нотариальное согласие супруга (если требуется)
— документы о приватизации
— справка о зарегистрированных лицах
— разрешение органов опеки
— справки по коммунальным платежам
— документы о погашении ипотеки и снятии обременения
— согласия и заявления совладельцев
— документы по перепланировке
— доверенность, если действует представитель
— справка о расчётах по капитальному ремонту
— акт приёма-передачи
Чем тщательнее проведена проверка до сделки, тем ниже вероятность столкнуться с судебными спорами, финансовыми потерями и неожиданными обязанностями после покупки.
Изображение на обложке: magnific
